L’acquisition de locaux professionnels engage l’entreprise et le patrimoine du dirigeant sur le long terme. Le choix dépend du financement, de la durée de détention, des revenus attendus et du projet de transmission ou de cession.
Détenir les locaux dans la société d’exploitation
Ce schéma regroupe l’activité et l’immobilier dans la même structure. Les charges liées à l’immeuble peuvent être déductibles dans les conditions du régime fiscal applicable ; les constructions peuvent être amorties, contrairement au terrain. Les frais d’acquisition ne sont pas tous nécessairement déduits immédiatement.
L’affectation des locaux à une activité opérationnelle peut permettre leur exclusion de l’assiette de l’IFI au niveau des titres détenus, sous les conditions prévues par la loi. Cela ne constitue pas une exonération générale de tout immobilier professionnel. De même, le régime Dutreil ne s’applique pas automatiquement : les conditions relatives à la société et à la transmission doivent être vérifiées.
Dans une société soumise à l’IS, la cession peut dégager une plus-value calculée à partir de la valeur comptable nette, donc affectée par les amortissements. Une distribution ultérieure aux associés entraîne une fiscalité distincte.
Acquérir par une SCI
Une SCI permet de séparer la détention de l’immeuble de l’exploitation et d’organiser sa conservation ou sa transmission. À l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat selon les règles applicables ; à l’IS, la société est imposée puis les distributions peuvent être taxées chez les associés.
La comparaison doit intégrer le financement, les amortissements, les loyers, la fiscalité de sortie et celle des distributions. Un avantage annuel apparent à l’IS ne garantit pas une économie sur toute la durée du projet.
La société en commandite simple
Dans une SCS, les commandités sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales ; les commanditaires le sont à hauteur de leurs apports. En l’absence d’option globale pour l’IS, la répartition fiscale dépend de la catégorie des associés : elle ne consiste pas à réserver l’IS aux résultats courants et l’IR aux seules plus-values de cession.
Le démembrement de propriété
Le démembrement répartit l’usufruit et la nue-propriété. L’absence de loyers perçus par le nu-propriétaire ne signifie pas absence de toute fiscalité. Il faut examiner la valorisation des droits, les charges, l’IFI et les conséquences de la cession, notamment lorsqu’un usufruit temporaire est cédé.
Chiffrez plusieurs scénarios sur toute la durée de détention avec votre conseil. La responsabilité juridique et la souplesse de transmission comptent autant que l’impôt de la première année.
Sources : Service Public, SCS et BOFiP, régime fiscal des SCS.